人口急増の街｢流山｣一体なぜこうも人気なのか
流山の人口急増・人気の一因である「流山おおたかの森S・C」（筆者撮影）
前編では、「流山おおたかの森S・C」が長年にわたって拡大を続けてきたことを紹介した。「流山おおたかの森S・C」は、流山市の人口が増加した一因になっている。
【写真アリ】若い家族がどんどん移住する街・流山。"千葉のニコタマ"の異名は伊達じゃない、見どころの多い街だ
なぜ、「流山おおたかの森S・C」を手がける東神開発は、このような街づくりができたのか。理由を探るべく、流山の街の歴史から振り返っていこう。
田畑や山林の時代が長かった
現在の流山市にあたる地域は、昭和30年代半ばに住宅が開発され始めるまで、大部分が田畑や山林であった。住民の半数以上が農業を行っていた。
明治中期、江戸川や利根運河の水運によって流山の街はにぎわっていく。
やがて輸送手段が鉄道に移り、水運は衰退する。1896（明治29）年には日本鉄道土浦線（現・JR常磐線）が開通した。その後も、1911（明治44）年に県営鉄道野田線（現・東武アーバンパークライン）、1916（大正5）年に流山軽便鉄道（現・流鉄流山線）が開通。しかし、現在の流山市にあたる地域には駅ができなかった。
終戦後に町村の合併が進み、1951（昭和26）年に流山町、八木村、新川村が合併して「江戸川町」となる。翌年に町名が「流山町」に変更された。
昭和30年代には大型の団地が建設され、人口が急激に増加する。1967（昭和42）年に市制が施行され、千葉県で20番目の市として「流山市」が誕生した。
その後、流山市を含めて千葉県は急激なベッドタウン化が進む。しかし、千葉県から東京へ直結する鉄道がJR常磐線しかなく、著しく混雑し事故も相次いでいた。それを受け、1985年に常磐新線の検討が始まった。「つくばエクスプレス」である。
東神開発が街づくりパートナーに選定
2005年のつくばエクスプレスが開通と同時に、「流山おおたかの森駅」が新設されることになった。流山市によると駅名の由来は、「駅に隣接する『市野谷の森』にオオタカが生息していることや、駅周辺は緑が多い環境にあることから決定されたもの」。
「市野谷の森」は駅から徒歩10分少し。木々が生い茂り、虫たちの鳴き声が響いている。3エリアにわけて公園として整備中で、一部はすでに通り道が完成している。
緑が生い茂っている中に「予定地 市野谷の森公園 案内板」を見つけた（筆者撮影）
市野谷の森東近隣公園は、2023年に整備を終えている（筆者撮影）
そんな緑豊かな街に「流山おおたかの森駅」が新設されることを見据え、商業施設開発の事業者が公募で選定されることになった。そこで事業提案を行い、行政の街づくりパートナーとなったのが東神開発である。
流山市のビジョン「森の再生、緑のまちづくり」に賛同した東神開発は、「森のタウンセンター」をコンセプトに「流山おおたかの森S・C」の開発を始めた。
2007年3月12日に「流山おおたかの森S・C」の本館が開業。当時、つくばエクスプレスを挟んで反対側には、まだ緑が目立つような状態であった。
その後、東神開発は約15年をかけて、商業施設やオフィス、医療、教育などの機能を備えた施設を段階的に開発することになる。
2013年から2022年にかけて、「ハナミズキテラス」、「ANNEX1」、「こもれびテラス」、「こかげテラス」、「FLAPS」、「アゼリアテラス」、「ANNEX2」、「GREEN PATH」を順にオープン。2023年には「TXグランドアベニュー」をリニューアルオープンした。
東神開発が築いた日本型の運営形式
前編でも述べたように、ひとつの駅に、ひとつのデベロッパーが、何年もかけて開発を行っているのは異例である。なぜ、東神開発は流山おおたかの森の街でこのような面開発を実現できたのか。
その理由は、東神開発の設立経緯をたどると見えてくる。
東神開発は、日本初の本格的な郊外型ショッピングセンターといわれている「玉川高島屋ショッピングセンター」の開発に伴って設立された会社だ。
二子玉川にある「玉川高島屋ショッピングセンター」（筆者撮影）
「玉川高島屋ショッピングセンター」の際に、東神開発はショッピングセンターの運営の礎を築いた。アメリカのショッピングセンターを参考にしつつ、日本型の運営形式をつくった。
その中で重要なポイントが、歩合賃料の導入である。
ショッピングセンターの賃料は、固定の場合と歩合（固定＋歩合）の場合が存在する。
固定賃料であれば、デベロッパーとしては、テナントが毎月決まった賃料を払ってくれればいい。いわば、床貸しビジネスである。アメリカではこちらが主流であった。
一方で、歩合賃料の場合は、売り上げ×歩合率（テナントごとに契約で決められる）がデベロッパーの収入となる。つまり、テナントの売り上げが上がるほどデベロッパーに入る賃料も高くなる、Win-Winの関係性になるのだ。
デベロッパーは、より多くのお客様に来店してもらうために、運営管理に注力する。たとえば、ショッピングセンターで実施されるイベントの数々は、歩合賃料の仕組みに基づいたものだ。
たくさんのお客様に来店してもらうためには、楽しんだり、くつろいだり、学んだりできる内容でなければならない。だから、自然と街に住む人々のための取り組みが行われる。
加えて、東神開発は地域との「共存共栄」の理念を掲げている。
街とともにあり続ける「流山おおたかの森S・C」
日本にも、固定賃料で運営管理に重きを置かないショッピングセンターも存在する。
しかし東神開発は開発から運営までを一社で担い、テナントとの協力体制のもと、開発後も街にかかわり続けている。
たとえば、2019年から「Art Award おおたかの森」を開催している。（2023年以前は、「流山おおたかの森S・C グラフィックアワード」）ホームページを見ると、「地域の生活基盤を支えるショッピングセンターを媒介とした、文化の息づくまちづくりを目指す」と書かれている。
街には、2024年の受賞作品が展示されていた。
Art Award おおたかの森 2024 立体アート部門 大賞作品（筆者撮影）
ほかにも、定期的にさまざまなイベントを実施している。筆者が「流山おおたかの森S・C」を訪れた際は、「ほろ酔いテラス」というイベントが実施されていた。
2025年7月8～31日で開催の「ほろ酔いテラス」（筆者撮影）
本館前がイベントスペースになっている（筆者撮影）
駅から家に帰る途中、大人も子どももちょっとしたお祭り気分を味わえて楽しそうだ。
さらに「おおたかの森スタイル」というチラシが毎月発行されており、こちらにもイベント情報がたくさん載っている。
毎月発行されている「おおたかの森スタイル」。この時期は夏休みイベントが盛りだくさん（筆者撮影）
「流山おおたかの森S・C」が物語る商業施設育ての親の大切さ
東神開発の社名は、最初に開発した二子玉川の地が東京と神奈川の県境にまたがることに由来するが、その後関西や九州、そして海外にまで事業を拡大している。
「京都高島屋S.C.」2023年12月に往訪したときの写真（筆者撮影）
「シンガポール高島屋S.C.」商業施設が立ち並ぶ繁華街オーチャードロードにある（筆者撮影）
東神開発は共存共栄の精神を掲げ、自社で築いた運営形式によって地域に根付いた施設づくりを行ってきた。
だからこそ街から信頼され、流山おおたかの森で広範囲の開発を成し遂げている。そして、流山おおたかの森は多数の人々を惹きつける街になった。
商業施設を開発したあとの運営がどれだけ街を左右するか、「流山おおたかの森S・C」が物語っている。
流山の街に多大な影響を与えている「流山おおたかの森S・C」（筆者撮影）
流山おおたかの森はきれいで新しい街だが、「流山おおたかの森S・C」も周りのマンション群も、いずれは劣化していく。地域住民も一緒に歳を重ねていく。
そのとき、街がどうなるか。「流山おおたかの森S・C」がどうあるか。流山おおたかの森に商業施設を開発し、育て続ける東神開発のまちづくりに注目したい。
