あの田園調布駅前に"民泊"行ってわかった実態

「にわかには信じられなかった」
夜中にスーツケースの大きな音が･･･
田園調布駅前付近に民泊･･･住民の“声”
「民泊」制限の動きが強まる

「にわかには信じられなかった」, 夜中にスーツケースの大きな音が･･･, 田園調布駅前付近に民泊･･･住民の“声”, 「民泊」制限の動きが強まる

この地域のシンボル、東急田園調布旧駅舎（筆者撮影）

日本を代表する邸宅街を形成する東京都大田区田園調布。ほかにも渋谷区の松濤や世田谷区の成城、関西なら芦屋市の六麓荘など国内に高級住宅街はいくつもあるが、1万円札の肖像となっている実業家渋沢栄一が開発したという輝かしい歴史や、かつて一世を風靡した漫才コンビの決まりフレーズ「田園調布に家が建つ」（星セント・ルイス　1980年ごろ）などもあって、まだまだ田園調布はお屋敷街の代名詞と言ってよいだろう。

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「にわかには信じられなかった」

その田園調布の町に今年になって衝撃的な知らせが広がった。この町の玄関である東急・田園調布駅前についに「民泊」（11月開業）ができるというニュースである。

インバウンド（訪日外国人）が押し寄せる昨今、民泊なんて珍しくないとも思えるが、敷地面積の分割に制限を加えることで町並みを維持してきたこと、ホテルや大型のスーパーなどもなく、純粋な住宅街としてのステータスを保ち続けてきた稀有な田園調布の町の玄関に民泊ができることになったというニュースは、地元の自治会長が「最初に貼り出された告知を見た時はにわかには信じられなかった」と述懐される通り、あまりに町のイメージとかけ離れていると受け止められた。

民泊は文字通り、「民家を旅行者などに有償で宿泊施設として提供する施設」のことで、旅館業法による「簡易宿所」、住宅宿泊事業法による「民泊新法による届け出住宅」、国家戦略特別区域法による「特区民泊」の3種類がある。

今回、田園調布の町を揺るがしているのは、運営できる地域が限られているものの認定手続きの手間と費用が一番かからない「特区民泊」である。

大田区は実は東京都唯一の「特区民泊」が許可された自治体である。特区民泊は全国的に見ても珍しく、2025年10月時点で制度化されているのは、全国で8カ所の自治体だけである。

そのうち、大阪市が圧倒的に多く、2025年6月末時点で6500件あまりの民泊が運用されている。次に多いのが大田区で300件あまり。それ以外はひと桁なので、大阪市を除けば大田区も全国的に見て非常に多いことがわかる。

大田区が特区民泊に力を入れている理由は、何といっても日本の空の三大玄関のひとつ、羽田空港があることが最大の理由であろう。

首都圏で海外との航空路を持つ国際空港は成田空港だけであったが、2010年に羽田の国際化が実現すると次々に路線網を伸ばし、今では国際線旅客数で成田の3分の2強の規模となっている。せっかく羽田に降り立ったインバウンドを他区に直行させるのではなく少しでも泊まってもらおう。そんな目算が特区民泊にはあったと考えられる。

大田区の特区民泊認定数は2025年10月には371件とさらに増えている。そして民泊のほとんどは羽田空港への路線を持つ京浜急行の路線に沿う形で分布しており、空港線の天空橋～京急蒲田間と京急本線の大森海岸～六郷土手の間、およびJR京浜東北線の大森、蒲田駅（ともに羽田空港までのバス路線がある）周辺に集中している。

夜中にスーツケースの大きな音が･･･

ところがそのエリアは次第に広がりを見せ、東急の多摩川線沿線の武蔵新田や下丸子の駅あたりまで民泊が見られるようになった。この多摩川線は、将来は京急空港線に接続し、空港への利便性が格段に高まることが近ごろ正式に発表されたため、ますますインバウンドにとって宿泊地の選択肢として大田区の東急沿線への注目が高まっているのである。

京都市の民泊施設（簡易宿所）（2019年筆者撮影）

その一方で、住宅地の中に民泊ができることで、これまで各地でトラブルが起きているという報道がなされ、民泊のイメージは良好とは言いがたい。

筆者は数年前まで民泊が増殖している京都に住んでいたことがあり、やはり住宅地に建つ一戸建ての民泊施設周辺で、宿泊客が夜中にアスファルト上でスーツケースを引いて大きな音を響かせたり、民泊施設がわかりにくくて夜中に隣の一般の家のチャイムを押したりといったトラブルの様子を間近で見聞きした。

バルセロネータ地区のアパートメント。これらの多くの部屋が民泊となっていた（2018年筆者撮影）

こうした民泊の広がりは海外でも問題になっており、コロナウイルス蔓延以前の2018年に、深刻なオーバーツーリズム問題を抱えるスペイン・バルセロナのバルセロネータ地区の民宿の調査をした際に、地域住民から直接さまざまな課題をヒアリングしたことがある。

マンションの民泊利用者が深夜大量にシャワーを使ってほかの住民の部屋の水圧が下がったり、普通の住宅用の部屋が次々に民泊に転用され家賃が高騰したりという話を聞いた。

そして、民泊はついに町名に「田園調布」がつく町にまで到達した。住所に「田園調布」とつく地区は、田園調布1～5丁目、田園調布本町、田園調布南の7町である。

そのうち現在、「田園調布南」に3カ所、そして今年7月には田園調布の邸宅街に近い田園調布本町でも開業した。筆者の自宅はその民泊に近いため、夏前にオーナーが、経営者の義務である「近隣住民への周知」を行うためにわが家にも「大田区特区民泊施設の開設計画のお知らせ」という紙片とともに挨拶にやってきた。この訪問まで実は民泊が近所にできることはまったく知らなかったので驚いた。

その紙には、事業の内容として、「施設を賃貸借契約で2泊3日以上滞在者にご利用いただく事業です」と書かれており、緊急連絡の際は、「電話で対応する上、必要に応じて30分以内に到着できるようにします」として、連絡先の電話番号も書かれている。

大田区の特区民泊認定の標章（筆者撮影）

その後しばらくして入居が始まり、外国人と思われる宿泊客がタクシーなどで乗りつけたり、早朝などに近所のコンビニで食料を求めて帰る姿を見かけるようになった。いまのところ、特に大きなトラブルなどは起きていないようだ。

田園調布駅前付近に民泊･･･住民の“声”

しかし、民泊の広がりはここでは止まらず、とうとう田園調布の“本丸”といってよい、田園調布駅付近（駅の東側が田園調布2丁目、西側が3丁目で大邸宅が並ぶのは主に3丁目）にまで到達した。

この特区民泊は、田園調布駅の2丁目側の駅前商店街の一角、以前骨董品店と経営者の住居だった一戸建ての住宅がリフォームされて民泊（2階と3階あわせて1組のみ宿泊可能、最大定員8人）としての申請が出されたのである。

田園調布駅付近の地図 ★が民泊の場所（大田区公開の地図に筆者が加筆）

これが地元で「にわかには信じられない」と受け止められたニュースであった。見過ごしてしまいそうな小さな民泊開始を知らせる掲示で知った住民が不安視、まず周知が十分ではないことから始まり、多くの疑問を解消するために、業者に説明会を要求、都合3回にわたって中学校の体育館などを使って1つひとつの疑問に回答を求めた。

田園調布駅近くの民泊予定施設（筆者撮影）

その結果、自治会と運営会社の間で改善点を確認、「協約書」の締結にいたった。

その中には、「宿泊予約者は、日本語または英語での意思疎通が可能な者に限る（なお、室内には中国語、韓国語の表記も用意すること）」「窓は遮音カーテンなどで防音処置を施す」「2階ベランダと3階屋上は、近隣を見下ろせるため立ち入り禁止」「よりセキュリティの高いスマートキーの採用」などかなり細かい取り決めを結んだ。

民泊施設内の注意喚起。室内のあちこちに貼られている（筆者撮影）

宿泊者は立ち入り禁止のベランダ。近隣の住宅が見下ろせてしまうため（筆者撮影）

さらに、10月には完成した民泊施設を住民に公開する内覧会を実施している。筆者もこの内覧会を見学し、以上の経緯を地元の自治会長に教えていただいた。自治会では大田区に対しても、まるで民泊開業を地域住民に知らせたくないようにさえ思える不十分な周知方法などについて改善を申し入れるなどの活動を行っているという話も伺った。