「私道につき立入禁止」は本当に効力がある？3坪の私道を買って見えた意外な真実

1万円で購入した私道は県道で分断されている

住宅街を歩いていると、「私道につき立入禁止」の看板をよく見かける。だが実は、私道の権利態様は、かなり曖昧だ。栃木県那須塩原市の分譲地で、わずか3坪の私道部分だけを1万円で買ってみた筆者によれば、登記制度の不整合や住民間の暗黙のルールがあるという。「所有権の拡大解釈」が横行する、私道の実態に迫る。※本稿は、吉川祐介『バブルリゾートの現在地区分所有という迷宮』（角川新書）の一部を抜粋・編集したものです。

地域の生活道路として

使われている私道は非課税

　民間業者が開発する住宅分譲地の道路は、行政が管轄しない、民間所有の「私道」であるケースが少なくない。

　大規模な住宅地で、住民以外の不特定多数の通行・利用が想定されるような道路は、開発当初の時点で公道として指定されたり、あるいは開発後に開発業者から自治体へ寄付して公道へ昇格していることが多いが、公道への昇格の基準を満たしていない、袋小路状の街路や、幅員の狭い古い私道などは、今でもその私道に関わる土地所有者の名義になっていることがある。公道への昇格は地元自治体の議会の承認が必要になるので、住民が希望したからといって簡単にできるものでもない。

　こうした住宅分譲地の私道は、分譲地の所有者全員の共有名義になっているのが通例である。

　しかし、私道の登記名義、あるいは登記の種類に明確な法令やガイドラインがあるわけではなく、特に1980年代以前は、開発業者によって私道の権利態様がバラバラであった。

　私道部分だけ開発業者の単独名義にしていることもあれば、私道部分を文字通り「分割し、細切れになった私道の切れ端を、それぞれ分譲地の区画所有者が一筆ずつ所有していることもある。

　また、道路だけで独立した筆になっておらず、分譲地の各区画の所有者全員が、自分の敷地の一部を道路用地として提供し、その提供部分で私道を構成していることもある。

　権利の形態が何であれ、実際にそこが地域の生活道路として利用されている場合、自治体はその私道の課税地目（自治体が固定資産税の算出根拠とするために定める地目で、法務局管轄の登記簿上の地目とは異なる）を「公衆用道路」として非課税にしている。

　そのため例えば分割共有の私道では、いくら自分の名義の「私道」部分であるからと言って、独占的に私物化したりする使い方は認められない。

私道に植木を置くどころか

小屋を建てるツワモノも……

　しかし、分割私道や敷地の一部を提供する分譲地の所有者が、私道分も自らの所有地として独占し、他の住民の通行を妨げてしまうことがある。典型的な私道を巡るトラブルの1つである。

　僕が普段、取材で訪れているような限界分譲地ではあまりトラブルにはならず、むしろ道路上に小屋が建てられていたり、建設用の足場が山積みになっていたりすることがあるのだが、都市部の私道などでは、特定の住民が植木や私物を置くなどして問題になるケースがある。

著者が家探しも過程で見かけた空き地だらけの分譲地。家屋ですべて埋まっている分譲地を見かけることはほとんどなかった（千葉県富里市）

　こうした私道の私物化を防ぐために、分割私道の分譲地では、あえて自分の宅地とは離れた位置の私道部分が割り当てられていることがある。

　これも分譲地の開発業者次第なので一概には言えないが、例えば僕が住む横芝光町の分譲地もこの「分割共有」型の私道で、僕名義の私道の所有権は、僕名義の宅地部分から50m程離れた個所にあり、もちろん宅地とは直接接していない。僕の自宅前の道路部分は、やはり数十m離れた区画所有者の名義になっている。

　要は、お互いにバラバラの位置にある私道部分を所有することによって、自宅前の私道の占有・私物化を防ぎ、私道全体を、分譲地の区画所有者全員の連帯責任とするための措置である。

　ただ、これは登記上で明文化されているものではなく、あくまで地域社会における暗黙の了解・不文律として機能しているものに過ぎない。そこが公衆用道路として地域に認知され、広く公共の用途に供されている道であれば、いくら分割所有の私道の所有者本人であっても、訴えられれば占有者は負けるとは思うが、登記上ではあくまで、細かく切り刻んだ土地（私道）をそれぞれ一筆ずつ別々に所有しているに過ぎないのである。

栃木県那須塩原市井口にある

3坪の私道を1万円で購入してみた

　あくまでYouTube動画のネタのためであるが、僕は以前、栃木県の那須塩原市井口にある住宅分譲地の、分割された私道のみを1万円で購入したことがある。宅地部分はなく、私道の分割部分（3坪）のみが「売道路」として売り出されていた。

1万円で売られていた那須塩原市井口の「売り道路」の広告

　分割された私道であれ、あるいは私道全体を共有しているその共有持分であれ、一般的な不動産取引では、宅地の取引を行う際に、そうした私道部分も一緒に売買するのが普通である。売主にしても、ほとんど評価のつかない私道部分の権利だけ残されても仕方がないし、買主としても、私道の権利を有しないまま宅地部分だけを購入してしまっては、後々深刻なトラブルを招きかねないためだ。

　そのため通常の不動産取引で、私道だけが置き去りにされてしまうことはあまり考えられないのだが、なぜかその分譲地だけは、前所有者は私道部分だけを所有し、肝心の宅地部分はその分譲地内に1区画も所有していなかった。

　前所有者はその私道の切れ端を相続で取得していたので詳しい事情をまったく知らず、処分に困って、懇意にしている不動産会社に売却の依頼を行っていた。

　僕が問い合わせると、不動産会社の担当者も、処分さえできれば仲介手数料を受け取るつもりもないらしく、固定資産税も掛からないようなので1万円を支払って購入することになった。

誰もいらない3坪の私道が

できてしまったワケ

　所有権移転後、改めてその売道路の周辺の分譲地の公図や古い航空写真などを調べてみた。

　1969年に開発・分譲されたその分譲地は、元々一団の分譲別荘地として東京の不動産会社が開発したものだが、その後、80年代になって、分譲地を分断する形で新しいバイパス県道が造られることになり、県道の拡張部分に該当する区画はすべて地元自治体が買い上げることになったようだった。

　推測だが、おそらくその売道路の元の所有者（売主の父親）が持っていた宅地部分は、県道の建設予定地に含まれ、一方で分割所有していた私道部分は県道の予定地に含まれなかったため買取が行われず、それで私道部分だけが残ってしまったのではないだろうか。

　現在、その分譲地は東西に横切るように県道が貫いており、分譲地は県道を挟んで南北に分断されている。

　北側部分は比較的広く残ったのでその後も家屋の新築があり、現在も住宅地として利用されているが、歪な三角形の形で残ってしまった南側部分は、その大半が雑木林と化して放置されている。

　僕が購入した私道部分も、一応アスファルトで舗装されてはいるものの、新たに築造された県道とは高低差もあり、歩道もあるために直接県道には繋げられていない。車両の通り抜けもできない、狭い袋小路として放置されている。

住民にとっての特殊事情は