マンション修繕積立金、月2万円超えは“搾取”！「月1万円あれば価格が下がらない」業界関係者が明かす不都合な真実

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長年、不動産関連の取材を行ってきたジャーナリストの原信昌氏によると、「築50年超でも、月1万円あればリセール価格は落ちていない」という。取材で明らかにしたマンション大規模修繕工事費の適正価格（工事項目別）と、マンション管理費を適正化させるポイントを図版で詳しく解説する。（ジャーナリスト　原信昌）

なりすまし事件は部外者だったが

管理会社は合法的に受注誘導している

「金の匂いしか、せえへんな」――。これは、不動産詐欺をテーマにした大ヒットドラマ「地面師たち」でのセリフだ。

　千葉や神奈川で工事会社関係者がマンション住民になりすまし、大規模修繕の工事会社選定を巡り、管理組合内で受注誘導をしていた事件が発覚。3月には、30社以上の工事会社が、談合疑惑により、公正取引委員会の検査を受けるなど、マンションの巨額工事を巡る不適切事案が発生している。

　ある業界OBが言う。

「マンション管理でお金がかかる大きな原因は、物価高ではない。今回の問題で分かったように、マンションの管理組合は億単位の巨額なお金が動き、常に狙われている。この背景には住民側がマンション管理に無知、無関心なため、当事者以外の人間や営利企業にその判断を委ねてしまう構図がある。プロにとっては非常にだましやすく、お金になる。

　最も問題なのが、管理会社だ。

　地味な存在だが、管理組合の資金から収益を上げる業種で、そのスキームがリベートスキームであり、そのために必要なのが住民には極秘の業者間談合だ。今回のなりすまし事件は部外者だったという点で違法だが、管理会社は合法的に堂々と理事会に参加し、リベートを得られるお抱え業者やグループ会社への受注誘導を、『理事会支援』の大義名分でやっている。

　当然、自社の営業目的の“サポート”のため、不要不急の工事営業も少なくなく、必然的に割高になる。こちらの方がはるかに問題が大きく、組合会計にとっては痛手だ。これが維持費高騰を招き、住民の可処分所得と物件の資産価値にダメージを与える」

　管理会社の決算資料を見ても談合・リベートのスキームなしには、事業が成り立たない構図になっている。マンションの維持費が高いと感じるのは、管理や工事の費用に占める、管理会社の見えない手数料が高すぎることに尽きる。

　とはいえ難しいのは、工事をやらないこともできず、大規模修繕工事は避けては通れない。その上で、談合被害を防ぐには、適正金額とその必要性を把握しておくことが重要だ。

タワマンの修繕工事は

ボリュームディスカウントも効く

　マンションの工事見積もりの見直しサービス「スマート修繕」の豊田賢治郎社長が言う。

「タワマンだと、我々がコンサルティングし、今年秋に工事完了予定（関東・築21年、1回目）の事例では、戸当たりは税後140万円でした。このケースでは、低層にオフィスや店舗部分を含むことや高耐久仕様等のコスト増の要素があったので、仮に一般的な工事であれば130万円を切っていたと考えられます。

　タワマンは『仮設足場』が高額なゴンドラながら、屋上防水の戸当たり面積が少なく、工事規模ゆえのボリュームディスカウントも効きます。タワマンだからといって、必ずしも高額化するわけではありません。

　なお、一般的なマンションであれば、税後で110万～140万円程度。また、地域によっても相場は異なり、関西、東海だと関東より1～2割安く、東北、北海道などでは1～2割程度高い傾向です。

　また、機械駐車場や高速EVなどの設備は参入業者が少なく、競争原理が働きづらく割高になりがちです。それでも、しがらみなどを排除して適切に見積もりが取れれば、既存見積もりから同等内容で50％程度安くなるケースもあります」

取材を基に原信昌氏が作成

管理組合の輪番制は

談合・リベート取引がしやすく好都合

　筆者は分譲マンションの最大の問題は経年劣化ではなく、間違いなく管理会社との利益相反にあると考える。提案から発注まで営利企業に「お任せ」の行為が、不適切取引の温床となり、結果として“積立金不足”を招く。「適正化」とは、彼らが作成する談合リベート価格である「長計」基準に合わせて積立金を値上げするのではなく、「談合・リベート取引」を問題化して排除することだ。

　前出の業界OBはこう語る。

「不適切取引を生む背景には、無知・無関心の住民に役員を無理強いする輪番制制度がある。常時、素人理事という状態が、管理会社への『お任せ状態』を生む。逆に言えば、管理会社にとっては談合・リベート取引がしやすく、おとなしい理事の時に高額工事を決められる輪番制は好都合だ。

　まずは理事会役員を立候補制に変えて、やる気のある人に知見を蓄積してもらいつつ、頼むべき。中規模以上のマンションであれば、候補者がいないという状態にはなりにくい。

　輪番制は特定理事による長期政権による、不正リスクの回避が建前だが、そもそも管理会社は不適切なリベートスキームをビジネスとして平常営業でやっている。やる気のある立候補役員に、組合主導で契約を見直し、無駄を省くことが重要になる」

作成：原信昌氏

信頼できる

外部コンサルの条件とは

　面倒でも、契約事は、管理会社を通さず、住民側が独自に業者を探すことがリベート構造による高コスト体質から脱する上で重要になる。

「契約の見直しの際は、見積時に管理会社との接触がないように注意し、管理会社と取引のない業者を選ぶのが望ましい。管理会社と取引のある業者は、直接、組合から安く請けると管理会社を敵に回してしまうので『直請け』しない場合も少なくない。HPなどで、下請けを使わないことをうたい、費用を明示しているような業者が候補になる」（同）

　管理会社主導の体制を改革するには、外部コンサルの活用も選択肢になる。特に高額な設備更新など、参入の少ない分野の見積もり取得は素人ではどうしても難しい。

　筆者が考える信頼できるコンサルの見極めポイントは、適正管理の根幹である利益相反問題を説明し、すぐに着手可能な、日常の管理コストの削減提案があったかどうかだ。例えば、EV保守業務をメーカー系に変えれば、半額近くにコストダウンでき、安全性も変わらないとされる。

　逆に危ういのが、管理会社からの紹介や他物件でつながりの可能性のある大手だ。管理会社に仕事をあっせんされていたり、つながりがあると、彼らの提案への追認が仕事になる。

「本当に競争原理を導入できれば、かなりの維持費削減が可能なはずです。ただ、管理会社との関係は悪化する。もし委託料の値上げ要請があれば、それは受け入れてもいい。それでも、無駄な工事が増えるよりは全然いいからです」（同）

　管理組合は大きな利権だ。

　一見、第三者や住民側に立っていると感じる情報でも、積立金の値上げは、結果的に業者の利益とも直結しているだけに注意が必要だ。「適正化」とは積立金の値上げではなく、「談合・リベート」構造を脱することだ。この構造を無視して、「改革」を語るのは全くナンセンスなのだ。

築50年超でも修繕積立金月1万円なら

リセール価格は落ちない

　もちろん、毎月の積立金がゼロや月数千円であれば確かに廃虚化する。しかし、1万円前後でも本当に安いのか。さらに値上げしないと本当に廃虚化してしまうのか。その答えはすでに築50年超のマンションストックが出している。

作成：原信昌氏

　不動産関係者が言う。

「築50年を超えても、毎月の修繕積立金が1万円程度のマンションであれば、少なくとも、相場と比べてリセール評価が落ちるといった現象は見られない。むしろ、高額な維持費のマンションほどリセール価格で落ちているケースが多い」

　積立金が安い物件は危ないと言われるが、筆者はむしろ2万円を超えるような高額な積立金のマンションほど管理会社の言いなりで、“搾取マンション”であることが如実に表れていると考える。

　工事や設備更新は遅くやっても、トータルコストが少なくても、極端な事例を除いて、結果としてマンションの評価が悪化している事例、事実はないのだ。

問題が起きそうな場合に修繕する

事後保全でなんら問題はない

　一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏が言う。

「弊社が入居する銀座のビルは築60年超ですが、まだ1度も大規模修繕をしていません。屋上防水も一度もリニューアルせず、問題が起きそうな場合に修繕する、『事後保全』のスタンスです。本来、不動産は乗り物と違って、問題が起きた後でも、数日、我慢すれば原状回復するケースがほとんどです。

　エレベーターや防火設備などの重要設備は法定点検の義務があって“予兆”は分かります。

　例えばライフラインである増圧給水ポンプは、しばしば部品交換や短周期で買い替えを提案されます。しかし、ポンプには水流の系統が複数あり、1系統が故障してもいきなり水が出ないということはありません。ポンプは個体差も大きく、異常は水圧が落ちるなど分かりやすい。異常が出てから修理や買い替えを考えても遅くないのです。

『予防保全』と言えば聞こえはいいですが、その思想は、結局、業者が儲け（もうけ）やすいというだけなのです」

外壁工事中に

巻き込まれる死亡事故も

　特に大規模修繕工事の大きな割合を占める「外壁修繕」には、問題が多い。

　この工事の主目的は漏水やタイル落下による事故の防止だが、死亡事故は89年の1件（北九州市・2人死亡）のみでけが人も年間数人。むしろ建設作業はそれ自体が死亡災害を多く伴い、年100人以上（「転落・墜落」のケース、厚労省・資料）だ。通行人がマンションの外壁工事中に巻き込まれる死亡事故も発生（16年・六本木）している。

　工事を“万が一の事故対策”として管理会社らが住民に勧めて、そのリスクを作業員と通行人に転嫁し、自身はリベートを得る、というのは大きな問題だろう。