中古マンション価格は2010年比で2倍超え、都心では「億ション＝普通」に…マンション価格爆騰の実情【不動産コンサルタントが解説】
（※画像はイメージです／PIXTA）
価格高騰が止まらない「マンション市場」。バブル期には価格が1億円以上のマンションを「億ション」と呼んでいましたが、いまや東京都心部では中古マンションも億ションであることが当たり前になりつつあります。本稿では、後藤一仁氏による著書『中古マンション これからの買い方・売り方』（日本実業出版社）より一部抜粋・再編集して、マンション市場で起きている価格高騰について詳しく解説します。
マンション市場に何が起こっていたのか？
2014年頃にマンションを購入して10年後の2024年に売却した人に限らず、都心部などでは2013年以降現在までの価格上昇に乗って売却した多くの人が、相当の売却益を得ているといえます。
2010年に購入して2025年2月に売却した人はさらに売却益が多いでしょう。2014年から現在にいたるまでに、マンション市場に何が起こっていたのでしょうか？
2014年当時もマンション価格は上がっていて、価格の上昇が落ち着くまで購入を見合わせるかと迷っていた人もたくさんいました。
2014年は、東日本大震災からの復興や東京オリンピック開催に向けたインフラ整備のための建設現場人員不足による人件費の高騰、資材価格の高騰による建築工事費上昇、土地価格の上昇、世界から見た日本の不動産の割安感からの海外投資家による不動産買い、そして住宅ローン低金利の影響などがありました。
当時、中古マンションの価格も上昇していた背景には、新築マンション価格の上昇により予算が合わなくなった層が中古マンション購入へシフトしたことや、日経平均株価上昇により株価と価格が連動する傾向のある都心中古マンションを中心に価格上昇が続いていたこと、そして低金利により住宅ローン返済額が抑えられて、より価格の高い物件が購入可能となったことなどがありました。
中古マンション価格は2010年比で2倍超えに
しかし、この10年で、日銀のマイナス金利導入や、当時は想像もしていなかった新型コロナウイルス感染拡大による無制限金融緩和、加えてロシアのウクライナ侵攻にともなう資材価格のさらなる高騰や世界中の国々の急激なインフレ、円安の進行などがあり、現在では新築マンションはついに平成バブル期の価格を超えるまでに上がってしまっています。
中古マンションの平均価格は国土交通省の公表した不動産価格指数（住宅）によれば、2010年を100とした場合、2024年10月時点で206.9となり、この14年間で2倍を超えるまで高騰しています［図表1］。
［図表1］不動産価格指数（住宅） 出所：国土交通省「不動産価格指数（住宅）」2025年1月31日公表より
また、賃貸物件の賃料についても、諸物価の上昇にともなって上がり、東京23区の賃料は2025年2月に過去最高を更新しました（LIFULL HOME’Sマーケットレポート2025年2月版による）。
都心マンションの価格高騰が止まらない……
2012年12月からの第2次安倍内閣によるアベノミクスと翌2013年4月より開始した日銀黒田総裁による異次元金融緩和以来、マンション価格はどんどん上がりました。その後のコロナショックのときからのさらなる日米欧をはじめとする財政出動、無制限の量的金融緩和政策により、日本だけではなく世界中の市場にマネーがあふれ、株式や不動産を中心とする資産価格は上昇し、その後も上昇を続けています。
株や不動産などの資産を保有する人たちはその資産額を大幅に増やし、海外からも投資マネーが入りました。タワーマンションをはじめとする都心のマンションは自らが住む層（実需層）だけではなく、日本の富裕層やアジアに代表される海外投資家たちからの投資対象となり、どんどん価格が上がり、まるで金融商品化されているような感じさえ受ける状況です。
1990年代バブルの頃、価格が1億円以上のマンションのことを「億ション」と呼んでいましたが、今や東京都心を中心に新築のみならず中古でも1億円（億ション）は普通になり、「2億ション」「3億ション」「5億ション」もどんどん登場し、「10億ション」「20億ション」などの2桁億ションもめずらしくなくなりました（もちろん1棟の価格ではなく1住戸の価格）。
・新築マンションの供給戸数は23年で3分の1以下に減っている
21首都圏の新築分譲マンション供給戸数は2000年に9万5,000戸を超えていたのですが、その後減り続け、2023年には約2万7,000戸と3分の1以下に減っています［図表2］。
［図表2］首都圏 新築分譲マンション供給戸数の推移 出所：不動産経済研究所
・中古の成約件数はすでに新築の供給戸数を超えている
一方で、首都圏中古マンションの成約件数は、2000年に2万5,178件だったが、その後増え続け、とうとう新築の供給戸数を抜いて2016年に3万7,189件となりました。2016年以降も新築の供給戸数を上回った状況が続き、2023年には3万5,987件と2000年の1.4倍に増えています（東日本不動産流通機構による）。
・バブル期から今までの新築マンション価格動向を振り返ってみると
中古マンションの価格は、新築マンション価格動向からも影響を受けます。不動産経済研究所によると、2023年の東京23区の新築マンションの1住戸当たりの平均価格は1億1,483万円と前年を39.4％上回り、初めて1億円を超えました。
また、1都3県（東京、神奈川、埼玉、千葉）の2023年の新築マンション1戸当たりの平均価格を見てみると8,101万円で、前年を価格で1,813万円、割合で28.8％上回り、左の折れ線グラフの通り、過去最高を更新しています。
バブル期（1990年）の最高平均価格6,123万円を2022年に超え6,288万円となって過去最高を記録し、2023年にはさらに上がり8,101万円となりました［図表3］。
［図表3］新築分譲マンションの平均価格／戸と上昇率の推移（首都圏） 出所：「マンション50年史」「首都圏マンション市場動向（不動産経済研究所）」を資料として経済産業省作成
後藤 一仁
株式会社フェスタコーポレーション
代表取締役
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