「丸の内」と「八重洲」、隣り合う街で地価も景色も違うワケ

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東京のど真ん中には、江戸時代の大名屋敷の巨大区画がいまも形を変えずに残っている。超一等地にもかかわらず、なぜ150年以上も手付かずなのか。その背後には、大都市ならではの裏事情があった。※本稿は、一橋大学イノベーション研究センター教授の中島賢太郎、同志社大学経済学部教授の手島健介、京都大学大学院経済学研究科准教授の山崎潤一『歩いて学ぶ都市経済学』（日本評論社）の一部を抜粋・編集したものです。

激動の東京で生き残った

大名屋敷のような歴史の残滓

　東京には昔、広い敷地を持つ大名屋敷が多く存在した。

　明治維新の際にその多くが接収され民間に払い下げられたり、戦後の重い財産税により多くの屋敷地が旧大名家から民間へと流れたりした。東京大学の赤門や浜離宮の庭園といったところでは当時の姿に思いを馳せることができる。

　また構造物そのものは消えてしまっても、丸の内や霞が関などでは、猥雑とも言える東京のビル群の中にありながらも大名屋敷の歴史を感じる広々とした土地を残し、その土地を活用した高層のビルが建築されることもある。

　都市にはこうした過去の歴史的地層を感じさせる土地利用がしばしば見受けられる。

　一方で、通勤経路やお決まりの散歩道などを歩いていると、テナントが出てしまった貸ビルに入居を募る看板が出されていたり、新しいビルに建て替えるためにビルが壊されていたりして、街の変化を感じることがあるだろう。

　街の住民や企業はさまざまな理由で移転をすることがあるので物件に空きは出るだろうし、発展している街では今までより大きなビルを建てるために区域丸ごと再開発されることもある。

　そうして少しずつスペースの需要と供給が揃うように形を変えていく存在こそが都市だと言ってよいのかもしれない。特に東京のように発展目覚ましい都市では、数年前の風景が一変することも珍しくはない。

　そう考えると、大名屋敷の例のような歴史の残滓は、なぜ東京の激動を生き抜いたのだろう、と不思議な気持ちになる。その背後には、どういう経済学的メカニズムが働いているのだろうか。

　またそれが土地の有効利用や都市の発展という観点から、どう評価されるのだろうか。

土地の区画面積は

広ければいいとは限らなかった

　まず大名屋敷のような広い土地区画がもたらす意味を考えるために、区画の大きさの役割を考えよう。

　土地の区画面積は、そこに建つ建物の大きさや土地利用の仕方を決めうるという意味で、重要な土地の特性である。

　例えば区画が小さすぎれば、建設に多くの敷地面積を必要とする高層ビルの建設は難しいだろうし、逆に区画が大きすぎれば、敷地内部の複数のビルの間に私道を設ける必要が出てくるなどして、整備に余計な費用がかかってしまう。

　そう考えると、土地には、単位面積当たりの価値を最大化するという意味での最適な区画のサイズがあるはずである。またその最適なサイズは環境によって変化しうるものだろう。

　例えば、高層建築が不可能だった時代に、それを可能にするような建設技術の進展や規制緩和が起きれば、広い敷地のメリットが生まれるため、最適な区画サイズは大きくなる可能性が高い。

　そうなってくると、区画の大きさは時代などに応じてなるべく最適なものに都度調整されるはずであるが、ここで登場するのが取引費用という概念である。

　取引費用とは、市場での取引の際に交渉などにかかる追加的な費用のことである。

　実際には色々な形で取引費用が生じうるが、例えば開発業者が土地を大きくしようと思い土地の集約を行う際、複数の地主との交渉が必要で、たまたま特定の地主が特殊な事情で売るのを渋れば、簡単に交渉は長期化してしまう。

　土地を高値で売り抜けるために地主が交渉を長期化させて、すでに売却に了承済みの他の地主よりも有利な立場で業者と交渉しようとすることも考えられる（専門的にはホールドアウト問題と呼ばれている）。

　また土地を分割しようと思っても、都合よく複数の買い手がすぐに現れるとも限らず、その上複数人との取引はそれだけで面倒なことであるから、簡単には分割を決断できないだろう。

　こうしたことから、区画サイズ変更の取引費用が生まれ、変更は容易ではないかもしれないのだ。

150年前からさかのぼって

地価の変遷を確かめてみた

　区画変更の取引費用は都市にどう影響するだろうか。まず取引費用が大きければ、過去の土地の区画は時間が経過しても永続的に引き継がれ、時代や環境に応じた土地利用が難しくなってしまう。

　そして、例えば大小2つの土地があったときに、どちらがより面積当たりの価値が高くなるかは、時代に応じて変わるかもしれない。先に論じたように、建設技術に応じて最も価値の出やすい区画サイズは変わると考えられるからだ。

　土地市場に関する研究は数多あるが、まずは土地の大きさに関する研究として、筆者の研究であるYamasaki et al.（2023）（注1）を紹介しよう。

　この研究では、大きな土地が突然都市に供給された際、長期的にその土地がどう変化していくのかを分析すべく、明治維新の大名屋敷地の接収と民間土地市場への流出をケースとして分析している。

　かつて大名屋敷だったが故に大きな区画を持っていた土地が、市場の圧力にさらされる中で、その後そのサイズや価値をどう変化させたのか調べようということである。

　またそのために、江戸期の大名屋敷の分布を示す切絵図や、明治期から現代に至るまでの土地の価格を示す地籍図、土地の価値を示す地価のデータを電子化するなど、150年にわたる土地の歴史を分析できるデータセットをおよそ3年をかけて組み上げた（大名屋敷の分布については図1参照）。

同書より転載

（注1）Yamasaki, Junichi, Kentaro Nakajima, and Kensuke Teshima（2023）“From Samurai to Skyscrapers：How Transaction Costs Shape Tokyo,” TDB-CAREE Discussion Paper Series E-2020-02.

土地の取引費用が莫大な都市部は

大区画が手付かずのままになりがち

　区画の永続性に関しては、都市以外の郊外などの地域を使った研究の蓄積がある（Bleakley and Ferrie,2014；Smith,2020；Finley et al.,2021）（注2）。それらによると、しばらくは初期の区画サイズの差は維持されるが、150年ほどすれば消えるとする報告が多い。

　しかしながら、開発の利益がより高いであろう都市では取引費用はさほど重要ではなく、それほど長い永続性が見られないかもしれない。また逆に都市の方が取引費用が高いのであれば、非都市部より長い永続性が見られるかもしれない。

　そこで分析対象地域を100m四方の正方形に分割して集計し分析を行ったところ、旧大名屋敷地は、前述したような公園や大学などの公的利用された土地の影響を除いても、2010年代になっても依然として相対的に大きな区画を維持していることがわかった。

　また、地形等の影響を取り除くために、大名屋敷街だった丸の内と町人地だった八重洲という、地形の意味で似た隣り合う地域を比較して分析を行っても、同じ結果を得た（これは空間的回帰不連続デザインと呼ばれる手法である）。

　これは都市における取引費用が、都市以外の地域よりもずっと高く、土地の最適な区画利用を妨げていることを示唆する。また、こうした永続性は都心ほど強いこともわかった。

　都心ほど開発の圧力が高いのにもかかわらず昔の痕跡が残るということは、それだけ都心での取引費用が高いことを意味している。

ビルの高層化によって

大きな土地の地価が急上昇

　さて、区画の大きさの差は150年経っても残ることがわかったが、その地価に対する影響はどうだろうか。

　まず2010年代のデータを使って分析をしたところ、旧大名屋敷地の多い土地はその他の土地に比べ、高層ビルが多く、土地面積当たりの地価が高いことがわかった。

（注2）Bleakley, Hoyt and Joseph Ferrie（2014）“Land Openings on the Georgia Frontier and the Coase Theorem in the Short-and Long-Run,” mimeo.　Smith, Cory（2020）“Land Concentration and Long-Run Development in the FrontierUnited States,”mimeo.　Finley, Theresa, Rapha¨el Franck, and Noel D. Johnson（2021）“The Effects of Land Redistribution:Evidence from the French Revolution,” Journal of Law and Economics, 64, 35.